Как определить стоимость земельного участка

Что может быть загадочней, чем ценообразование в России? Ведь не в одной цивилизованной стране не может быть так, что продукт, выпущенный с конвейера и проданный заводом оптовой компании за 1 000 рублей, на полках магазинов оказывается уже по цене 5 000 рублей. 

Такая же ситуация и с землёй. Схожие участки на сегодняшний день могут отличаться  по стоимости в 2-3 раза. Например, некая территория поделена на несколько участков. У каждого из этих отрезков земли есть свой хозяин. И вот двое из владельцев решают продать свои участки, которые идентичны друг другу.  Один выставляет по цене 10 тыс. руб. за сотку, а другой - по 50 тыс. руб. за сотку. И можете не сомневаться, что купят и у первого и у второго. Потому что в настоящее время стоимость земельного участка определяют спрос и предложение. Другими словами, в данном случае было два земельных участка, выставленных на продажу, и столько же людей, желающих приобрести их.

Правда, в жизни подобные предложения редко, когда появляются параллельно. Посудите сами. Стали бы Вы покупать участок за 200 000 рублей, если следующее объявление о продаже, которое вы увидели, содержало информацию о продаже подобного участка по цене уже 50 000 рублей.

Поэтому чаще всего происходит так, что второй продавец здесь смотрит на то, как быстро и по какой цене купят данную недвижимость у первого. И если это будет довольно быстро, то он выставит уже свою землю на продажу по более высокой цене. А логика у него будет такая: если мой сосед за непродолжительный период времени продал свой земельный участок в прошлом месяце, могу ли я продать сегодня свой, может быть не так быстро, но дороже?"

Подытожив всё вышесказанное, можно сказать, что никакая независимая оценка, законы РФ или привязка к кадастровой стоимости не защитят покупателя от переплаты. Только он сам. Так как рынок в настоящее время диктует условия. И мы с вами к этим условиям можем только подстроится. О том, как это сделать дальше и пойдёт речь.

Итак, нам нужно определить реальную стоимость земельного участка для того, чтобы не переплатить за него, и оценить, на что мы может рассчитывать со своим бюджетом. А для этого нужно узнать рыночную стоимость недвижимости, которая, опуская желания продавца, складывается из следующих основных факторов: удалённость от большого города, загруженность трассы следования к участку, наличие коммуникаций, развитость инфраструктуры и природы.

Начнём с удалённости от города. Ну, здесь всё просто - чем дальше от него, тем земля должна стоить дороже. Причем, цена по мере удаления от города меняется не плавно (с каждым новым метром дешевле), а ступенчато. То есть от 0 до 5 км стоимость земли примерно одинакова и находится на достаточно высоком уровне. В промежутке от 5 до 15 км цена может быть меньше до 2-3 раз. Следующий промежуток от 15 до 50 км, в котором стоимость данной недвижимости ещё дешевле. А дальше и рассматривать нечего.

Но расстояние от города до участка может быть нивелировано загрузкой трассы. Что имеется в виду. Всем известно, что в большом городе сходится несколько основных дорог, которые является связующим звеном между одним крупным населённым пунктом и другим. Кроме того, эти "артерии" выступают в качестве путей следования людей к своей даче или другой загородной недвижимости. Так, вот, если земельный участок находится по трассе с сильной загруженностью, например, где скорость движения автотранспорта в пятницу вечером составляет 5 км/час, то в случае продажи, он будет сильно уступать в цене участку, расположенному на том же расстоянии по другой дороге, средняя скорость по которой в аналогичное время составляет 40 км/час .

Следующим фактором, влияющим на цену земельного участка, является наличие поблизости центральных сетей коммуникаций и газопровода. Иначе говоря, стоимость здесь зависит от того, в каком объёме подведены данные сети. Так, например, если к участку подведено только электричество, то его можно купить по одной цене. А если существует возможность построенный дом на этом участке подключить к сетям водоснабжения и водоотведения, то цена за землю может быть уже выше в 1,5-2 раза. Наличие же газопровода вообще взвинчивает цену до неведомых высот.

Не маловажным фактором, влияющим на цену земли, является наличие инфраструктуры. Так, если данный объект недвижимости расположен в месте, где в шаговой доступности от него находятся школа, детский сад, поликлиника, крупные магазины и т.д., то он будет стоить дороже по сравнению с земельным участок, от которого до нужных объектов инфраструктуры можно добраться только на транспорте.

Наличие поблизости озера, реки или иного водоёма, леса с его богатствами и других нерукотворных объектов природы, которые так любит русский человек, также увеличивает стоимость земли. Поэтому, чем богаче и красивее эти объекты, тем цена выше.

Причем, здесь стоит отметить, что всё перечисленное зачастую влияет не только на стоимость земельного участка, но и на вероятность получения ипотеки на его приобретения с домом или без. Кстати, если есть желание приобрести землю с домом по ипотеке, то вам будет интересна статья: "какие дома подходят под ипотеку".

После того, как были определены все основные факторы, влияющие на стоимость земли, можно переходить к объявлениям. И в случае, если вдруг цена в нём на понравившийся участок вам показалась завышенной, то можно проанализировать другие земельные участки, находящиеся в том районе или поблизости. Ну, или найти схожий участок в другом районе. И если цены примерно одинаковы, конечно, в пересчете за 1 сотку, то значит, цена отражает реальную рыночную стоимость недвижимости, а не желания продавца.