Все об обследовании зданий и сооружений

Рядом с понятием «обследование» или вместо него в настоящее время часто можно встретить слово «экспертиза». И тут требуются некоторые разъяснения. Так, ГОСТ 31937-2011 дает определение лишь понятию «обследование технического состояния здания (сооружения)», которое, в принципе, и дано в первом абзаце данной статьи. В свою очередь слово «экспертиза» встречается в таких понятиях, как «экспертиза промышленной безопасности зданий и сооружений» и «судебно-строительная экспертиза».

Экспертиза промышленной безопасности проводится исключительно на опасных производственных объектах, например, нефтеперерабатывающих заводах, а ее результаты в обязательном порядке регистрируется в Ростехнадзоре. Главным нормативно-правовым актом здесь является Федеральный закон №116 «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». Он в частности определяет правовые, экономические и социальные основы обеспечения безопасной эксплуатации опасных производственных объектов.

Судебная строительно-технической экспертиза проводится по постановлению органов следствия или суда. Выполняться она может как государственным учреждением при Минюсте, так и частной организацией. Направлена данная экспертиза в большей степени на контроль строительных работ. Основным регламентирующим документом здесь выступает ФЗ №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ».

В каких случаях проводят обследование

Инженерное обследование в отличие от экспертизы проводится чаще всего по собственной инициативе. Наиболее необходимыми случаями являются:

1. Покупка здания (сооружения). Приобретая какой-либо объект недвижимости в собственность, не лишним будет удостовериться в его эксплуатационных характеристиках. Техническое обследование в этом случае будущему собственнику поможет ответить на такие вопросы, как: сколько здание или сооружение прослужит без ремонта, можно ли его еще эксплуатировать, требуется ли усиление конструкций или проведения каких-либо других мероприятий для восстановления удовлетворительного состояния постройки. Также сюда можно отнести покупку недостроенного объекта недвижимости, где одним из основных вопросов является: дешевле будет достроить существующее сооружение или снести его и возвести новое?

2. Изменение напряженно-деформационного состояния объекта. Это происходит обычно при капитальном ремонте, реконструкции или техническом перевооружении здания (сооружения), в результате которого меняются нагрузки на несущие конструкции (фундаменты, стены, перекрытие, крышу) и грунты.

3. Проверка постройки после аварии или пожара. В результате данных негативных процессов несущая способность конструкций может сильно измениться в отрицательную сторону. Обследование в этом случае проясняет обстановку в вопросах, возможности или невозможности дальнейшей эксплуатации объекта, а также будущих вложений в ремонт в случае его рентабельности.

4. Мониторинг зданий и сооружений, попадающих в зону строек и природно-техногенных воздействий. Это мероприятие помогает обнаружить возможные изменения в конструкциях зданий (сооружений), которые могут привести к аварийной ситуации. Например, очень часто заказывают обследование, включающее в себя постоянное наблюдение за построенными зданиями или сооружениями при строительстве в плотной жилой застройке с использованием свай.

5. Признание жилого дома аварийным. В нашей стране еще очень много домов, которые «на глаз» определяются, что они находятся в аварийном состоянии, а их жильцы нуждаются в расселении. Но, как известно, на все нужна своя «бумажка». И поэтому одним из основных документов, подтверждающим тот факт, что дом необходимо расселить, является техническое заключение на основании обследования, в котором он признан аварийным. То есть дальнейшее проживание в нем людей угрожает их жизни и здоровью.

В случае, если дом признан ветхим, а не аварийным, то считается, что в нем проживать не опасно и причин для расселения нет.

6. Узаконивание постройки. Бывают случаи, когда тот или иной объект недвижимости был возведен без проектной документации. Но для того, чтобы ввести его в эксплуатацию, данная документация необходима. Поэтому владельцы объекта обращаются в специализированную организацию, которая проводит обмерные работы и проверяет несущую способность конструкций здания (сооружения).

7. Появление значительных дефектов и повреждений. Бывает так, что здание, не имея на то видимых причин, покрывается трещинами. Например, это может произойти в результате локального подмыва фундамента, когда произошло нарушение герметичности водопроводной трубы.

8. Мониторинг технического состояния уникальных, в том числе высотных и большепролетных зданий. Данный мониторинг необходим, чтобы предупредить возможное обрушение конструкций, в результате которого может пострадать большое количество людей.

9. Истечение сроков эксплуатации. Каждое здание (сооружение) проектируется и строится с учетом определенного срока эксплуатации. По истечении данного срока объект недвижимости нуждается в обследовании, по результатам которого зданию присваивается одна из четырех категорий технического состояния: нормативное техническое, работоспособное, ограниченно работоспособное, аварийное. Первые две категории не предусматривают каких-либо дополнительных работ и позволяют эксплуатировать сооружение без ограничений до следующей проверки. Третья категория подразумевает проведение мероприятий по устранению выявленных проблем. Четвертая же полностью запрещает дальнейшую эксплуатацию объекта.

Периодичность проведения обследования

Периодичность обследования определяет ГОСТ 31937-2011. Так, согласно п. 4.3 данного стандарта техническому обследованию подлежат новостройки не позднее, чем через 2 года после ввода их в эксплуатацию. В дальнейшем данная процедура проводится не реже одного раза в 10 лет. Причем, этот срок сокращен вдвое для объектов недвижимости и их конструкций, находящихся в неблагоприятных условиях (сейсмичность 7 и более балов, агрессивная среда, повышенный уровень влажности и т.д.).

Этапы проведения технического обследования

Условно процедуру проведения технического обследования можно разделить на 3 этапа: подготовительный, предварительный и детальный.

1. Подготовительный этап.

На данном этапе производится сбор исходных данных об объекте. В частности происходит ознакомление с проектной и исполнительной документацией, которая относится к строительству, реконструкции, техническому перевооружению или ремонту здания (сооружение). Также экспертами поднимаются технические заключения по ранее проведенным обследованиям, если они были. Все это позволяет получить сведения о технологиях возведения, времени проектирования и постройки и используемых материалах и конструкций.

На этом этапе создается и согласовывается с заказчиком тех. задание (ТЗ) на выполнение работ.

2. Предварительный этап.

После того, как вся необходимая документация собрана и изучена, специалисты выдвигаются непосредственно на месторасположение объекта с целью визуального его осмотра. В рамках такого осмотра выявляются различные дефекты, например, трещины в стенах и фундаменте, нарушение отмостки, очаги коррозии и т. д. Также при необходимости на этом этапе берутся пробы строительных материалов для лабораторного изучения.

При проведении визуального осмотра чаще всего используются рулетка, штангельциркуль и фотоаппарат.

По завершению работ, принимается решение о дальнейших действиях. Так, если выявляются значительные повреждения или визуальный осмотр не может дать необходимую информацию по конструкциям, прибегают к детальному обследованию.

3. Детальный.

Детальное обследование проводится с целью уточнения исходных данных в случаях, когда на предварительном этапе были обнаружены серьезные дефекты и повреждения, влияющие на прочность, жесткость и устойчивость несущих конструкций здания или сооружения. В ходе детального обследования используются различные инструменты и приборы, способные дать исчерпывающую информацию о конструкциях объекта недвижимости. В частности на данном этапе определяются диаметр арматуры, толщина защитного слоя бетона, марка бетона по прочности, прогибы несущих конструкций, ширина раскрытия трещин, осадка фундаментов. При необходимости также могут проводиться инженерно-геологические исследования.

В зависимости от того, в каком состоянии находится объект недвижимости, детальное обследование может быть повсеместным или выборочным. При этом выборочное обследование проводится в объеме составляющем не менее 10% от общего количества однотипных конструкций.

Заказчик обследования должен быть готов предоставить специалисту доступ ко всем частям строительных конструкций, а также к частичному разбору элементов отделки (обоев, штукатурки, плитки и т.д.).

Что получает заказчик по результатам обследования

По завершению обследования заказчик получает техническое заключение, в котором содержаться результаты проведенного мероприятия и при необходимости проектные решения.

Обычно такой отчет включает в себя исходные данные по объекту (планы БТИ, разрезы, информацию о несущих конструкциях и т.д.), фотографии, таблицы сбора нагрузок, расчеты, итоги лабораторных исследований и вывод. В выводе в свою очередь описывается состояние конструкций (удовлетворительное или неудовлетворительное) и рекомендации по устранению дефектов, если такие имеются. Если обследование проводилось с целью определения возможности реконструкции сооружения (например, надстройки мансардного этажа) или его технического перевооружения, то в выводе будет содержаться информация по усилению конструкций. В том случае, если данное мероприятие проводилось для того, чтобы определить эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, то в отчете будет обязательно написано, к какой из 4 категорий технического состояния он относится.

Проектные решения в рамках технического отчета представлены в виде чертежей, выполненных на основании выводов. В этих чертежах могут содержаться схемы, планы, разрезы, узлы и спецификации, по которым можно произвести ремонтно-строительные работы.